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Locador é quem disponibiliza o imóvel para locação.
Receber o aluguel na data combinada.
Ser notificado imediatamente sobre problemas no imóvel que demandam manutenção.
Ter o imóvel devolvido no estado em que foi alugado, salvo o desgaste natural.
Reaver o imóvel ao fim do contrato ou em caso de inadimplência, conforme estipulado em contrato.
Entregar o imóvel em condições adequadas de uso.
Realizar manutenções necessárias no imóvel, salvo em situações previstas em contrato.
Garantir ao locatário o uso pacífico do imóvel durante o período da locação.
Cumprir as cláusulas contratuais e fornecer comprovantes de pagamentos realizados (ex.: IPTU).
Manutenções estruturais e reparos que garantam a habitabilidade do imóvel (ex.: problemas com telhado, encanamento principal, parte elétrica central).
Reparos não causados pelo uso do locatário, como defeitos naturais e problemas de construção.
Pagar o aluguel e encargos pontualmente.
Cuidar do imóvel como se fosse seu, mantendo-o em bom estado.
Notificar o locador sobre problemas que necessitem de reparos urgentes.
Seguir as regras estabelecidas no contrato, incluindo restrições quanto a alterações no imóvel (ex.: reformas).
O locador pode cobrar multas ou juros conforme estipulado no contrato de locação. Se o atraso persistir, poderá solicitar a rescisão do contrato e, eventualmente, o despejo do locatário.
O reajuste do aluguel pode ser anual, de acordo com índices como o IGP-M ou o IPCA, conforme definido no contrato. O reajuste deve seguir a legislação vigente e ser acordado previamente entre locador e locatário.
Documentos de identificação do locador e locatário.
Comprovante de residência e de renda do locatário.
Escritura ou documento de posse do imóvel pelo locador.
Certidão negativa de débitos fiscais do imóvel, entre outros.
O locatário pode rescindir o contrato antes do prazo mediante pagamento de multa contratual, salvo em situações previstas na Lei do Inquilinato (ex.: transferência do locatário para outra cidade por motivos de trabalho).
A vistoria do imóvel é realizada antes da entrada e após a saída do locatário, documentando o estado de conservação do imóvel. Esse documento é essencial para evitar litígios sobre danos e reparos ao final do contrato.
A garantia locatícia é uma forma de proteger o locador contra inadimplência do locatário. As formas comuns de garantia incluem: caução, seguro-fiança ou fiador. O locador pode escolher a modalidade a ser exigida no contrato.
Em caso de impasse entre as partes, o recomendado é buscar um advogado ou entrar com uma ação judicial para a resolução do conflito. A Lei do Inquilinato também oferece mecanismos de mediação e arbitragem.
O locatário é responsável pelo pagamento de encargos como:
Água, luz, gás e outros serviços individuais.
IPTU e taxas condominiais (salvo disposição em contrário no contrato).
Taxas extraordinárias de condomínio, se assim estabelecido no contrato.
O locatário é responsável por qualquer dano ao imóvel que exceda o desgaste normal de uso. Já o locador se encarrega de danos estruturais e problemas relacionados à construção ou manutenção geral.
O locador pode solicitar o despejo em situações como:
Inadimplência do locatário.
Término do contrato com notificação de desocupação.
Uso indevido do imóvel ou quebra de cláusulas contratuais.
Ao término do contrato, o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições de quando o recebeu (salvo desgaste natural). Caso isso não ocorra, o locador poderá cobrar pelos reparos necessários.
Locatário é quem aluga o imóvel disponível para locação.
Usufruir do imóvel para o fim ao qual foi destinado, conforme o contrato.
Exigir do locador manutenções estruturais necessárias ao bom uso do imóvel.
Requerer o recebimento do imóvel em bom estado, pronto para uso.
Ser informado sobre qualquer alteração no contrato ou no valor do aluguel.
Pagar o aluguel e encargos (água, luz, IPTU, condomínio) nas datas acordadas.
Manter o imóvel em bom estado de conservação e informar o locador sobre quaisquer problemas.
Não realizar reformas ou alterações no imóvel sem a autorização prévia do locador.
Devolver o imóvel ao término da locação no mesmo estado em que o recebeu (exceto pelo desgaste natural).
Contas de consumo: água, luz, gás, telefone e outros serviços individualizados.
Taxas de condomínio, se aplicável, e encargos relacionados, como taxa de manutenção e conservação.
IPTU, conforme estabelecido no contrato.
Qualquer reforma, modificação ou alteração no imóvel só pode ser realizada com autorização prévia e por escrito do locador. Isso inclui mudanças estruturais, pintura, entre outros.
Se houver qualquer defeito ou problema que afete o uso do imóvel (ex.: encanamento, infiltrações), o locatário deve comunicar imediatamente o locador. Problemas estruturais são responsabilidade do locador, enquanto reparos menores podem ser responsabilidade do locatário, dependendo do contrato.
A vistoria de entrada documenta o estado do imóvel no início da locação, enquanto a vistoria de saída verifica as condições do imóvel ao término do contrato. Elas são essenciais para garantir que não haja mal-entendidos sobre possíveis danos ou reparos necessários, evitando cobranças indevidas.
O reajuste do aluguel é anual e geralmente baseado em índices como o IGP-M ou o IPCA, conforme previsto no contrato. O locatário deve ser notificado sobre o reajuste e o cálculo deve seguir as regras estabelecidas.
Em caso de atraso, o locador pode cobrar multa e juros sobre o valor devido, conforme estipulado em contrato. Se o atraso persistir, o locador pode solicitar o despejo ou tomar medidas legais.
O locatário pode rescindir o contrato antecipadamente, porém, geralmente deve pagar uma multa por rescisão. A exceção é para casos especiais previstos na Lei do Inquilinato, como transferência de local de trabalho para outra cidade.
Para proteger o locador contra inadimplência, o locatário deve oferecer uma garantia, que pode ser uma das seguintes:
Caução (em dinheiro ou bens).
Seguro-fiança (seguro contratado junto a uma seguradora).
Fiador (uma pessoa que se compromete a pagar em caso de inadimplência).
O locatário deve cuidar do imóvel, realizando manutenções de rotina (ex.: troca de lâmpadas, conserto de torneiras) e mantendo-o em bom estado de conservação. O locador é responsável por manutenções estruturais e problemas relacionados à construção.
Ao fim do contrato, o locatário deve devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, conforme a vistoria inicial, salvo o desgaste natural. Caso haja danos ou alterações, o locador poderá cobrar pelos reparos.
Sim, o ideal é manter uma comunicação aberta com o locador. Caso enfrente dificuldades financeiras temporárias, o locatário pode tentar negociar prazos ou condições especiais para o pagamento do aluguel.
Conflitos entre locador e locatário devem ser resolvidos inicialmente por meio de diálogo. Se não houver solução, pode-se recorrer a mediação, arbitragem ou, em último caso, à via judicial, conforme previsto na Lei do Inquilinato.
A sublocação só pode ser feita com a autorização do locador. Caso contrário, pode resultar na rescisão do contrato por quebra de cláusula.
